Rynek Nieruchomości

W ostatnim czasie natknąłem się na artykuł dotyczący rynku mieszkaniowego. Przypomniało mi to dyskusję jaką przeprowadziłem z jednym z czytelników bloga, Osiołkiem w której jak się okazuje, jego przewidywania dotyczące przyszłorocznych trenów pokrywały się z prognozami płynącymi z konferencji „Czy to już dno”, która odbyła się w piątek w Warszawie.


Przypomnijmy jakie argumenty przedstawił Osiołek, zaznaczając jednocześnie, że odnosiły się one do specyficznego rynku warszawskiego:

1) Wydłużenie obowiązywania 7% stawki Vat na budownictwo mieszkaniowe do 2011 roku.
2) W mieście pozostaje wiele niesprzedanych mieszkań, oddanych niedawno lub w posiadaniu ludzi dla których jest to inwestycja
3) Duża liczba osób rezygnuje z mieszkania na rzecz domu pod miastem, ma to związek z większą wygodą i bogaceniem się społeczeństwa. Jest to normalny proces znany na całym świecie.
4) Hiszpańscy deweloperzy, aktywni na naszym rynku bardzo dynamicznie wycofują swój kapitał z powodu pęknięcia bańki w Polsce, oraz coraz słabszej kondycji budownictwa mieszkalnego w Hiszpanii.
5) Budynek wymaga konserwowania - oznacza to ogrzewanie i to dość mocne w zimie inaczej pojawia się grzyb , pleśń. Jeśli mieszkańcami są lokatorzy to oni za to głównie płaca , ale kiedy budynek stoi prawie pusty - koszty te ponosi deweloper. Warto również wspomnieć o rosnących cenach energii, które będą rujnować budżety takich firm.
6) Deweloperzy również posiłkują się kredytami, są one jednak znacznie większe. Koszty kredytów w Polsce dynamicznie rosną a wypłacalność deweloperów zależy proporcjonalnie od koniunktury na rynku.
7) Licytacja komornicza – zakazana w okresie zimowy zostanie wznowiona na wiosnę. Koszty kredytu w złotówkach dramatycznie idą w górę i dla wielu rodzin, może to być bariera w terminowych spłatach, tym bardziej w perspektywie spowalniającej gospodarki.
8) W czasie boom-u budowlanego - jakość mieszkań poważnie spadła - liczyła się szybkość , metraż i ilość. Teraz potencjalni nabywcy będą wybrzydzać, co automatycznie zmusi deweloperów do obniżki cen.
9) Naród wracający z emigracji , ma już zdecydowanie mniej pieniędzy ze względu na umocnienie złotego.
10) Cena metra przy sprzedaży , jeszcze nie osiągnęła ceny wytworzenia takiego metra przez dewelopera. Należy pamiętać o wzroście wynagrodzenia w budownictwie czy wzroście cen materiałów budowlanych, benzyny, energii.
11) Certyfikat energetyczny – tu tak naprawdę nie wiadomo jak to wpłynie na rynek mieszkaniowy, można być jednak pewnym, że jeśli będzie można kogoś obciążyć kosztami, będzie to właściciel mieszkania a to najbardziej uderzy w spekulantów liczących na szybki wzrost cen.

Reszta argumentów(nie sposób ich wszystkich przytoczyć) znajduje się w komentarzach pod tym wpisem.

Ja sam mam wątpliwości co do tak szybkiej zmiany trendu. W ostatnich latach mieliśmy do czynienia z dużym skokiem cen i na kolejny chyba za wcześnie. Podobnie na rynku akcji, kiedy po 5 letniej hossie, analitycy starali nam się wmówić w lutym, po spadkowym półroczu że to już koniec bessy. Nic w przyrodzie nie ginie, jeśli tłumy ludzi zarabiało to teraz większość z nich musi stracić. Problemem jest też wpływ kredytów hipotecznych, które nie będą już tak popularne. Banki zaostrzą kryteria, mniej osób będzie na nie stać. W ostatnich latach boom na budownictwo napędzały głównie kredyty we frankach szwajcarskich, jednak według mnie wzrosła w ostatnich miesiącach świadomość Polaków co do ryzyka brania kredytu w walucie innej niż się zarabia. Po przez spadek zaufania instytucji finansowych zaczyna brakować obcej waluty do udzielania kredytów o czym mogliśmy przeczytać tutaj.

Problemem są też kredyty w złotówkach, stopy procentowe ze względu na rosnącą inflację nadal będą szły w górę. Ciężko też liczyć na znaczące obniżki już w przyszłym roku, ponieważ mamy deklarację premiera o przystąpieniu do strefy Euro w 2011 roku, co oznacza, że RPP będzie musiało kontrolować inflację, nawet kosztem wzrostu gospodarczego -> mniej obniżek stóp i dominacja "jastrzębi" podczas głosowania.

W swoich inwestycjach skłaniałbym się bardziej ku ziemi. Jak się okazuje była ona najpewniejszą inwestycją w ciągu ostatnich 19 lat naszej niepodległości. W okresie od 1995 inwestycja w hektar ziemi rolnej przyniosła średnio zysk wynoszący ponad 730%. Więcej na ten temat możecie przeczytać tutaj.

Warto na sam koniec wspomnieć jeszcze o rynku amerykańskim z którego w ostatnim czasie napłynęły do nas negatywne informacje. Indeks cen domów S&P/CaseShiller spadł w lipcu do poziomu 166,2 punktów ze 167,7 punktów przed miesiącem po korekcie. Oczekiwano spadku do 166,9 punktów. Indeks S&P/CaseShiller obrazuje ceny nieruchomości w 20 największych miastach Stanów Zjednoczonych. Przypomniało mi to o pewnym obrazku, który w ostatnim czasie miałem okazję oglądać. Jego interpretację pozostawiam czytelnikom.


Zachęcam do podzielenia się swoimi przemyśleniami na temat rynku nieruchomości. Miejmy jednak świadomość, że zdania będą podzielone - nawet w Polsce są miejsca gdzie ceny metra kwadratowego dynamicznie spadają(Katowice, Rzeszów, Białystok) a są też miejsca gdzie ciągle rosną(Sopot, Opole, Lublin).