Jak kupić mieszkanie?

Artykuły, które odnoszą się do nieruchomości, pojawiają się na moim blogu stosunkowo rzadko. Ostatni, mogliście przeczytać już blisko dwa lata wstecz, kiedy to pisałem o cenach na rynku nieruchomości. Obecnie, kwestia nieruchomości (zarówno gruntowych jak i lokalowych), po kilkunastoprocentowych spadkach cen, coraz częściej pojawia się na naszych ustach. Można chociażby przeczytać analizę Open Finance z której wynika, że raty od kredytów hipotecznych mogą w najbliższych latach wzrosnąć nawet o 15 procent. I to zarówno kredytów złotówkowych jak i denominowanych w walutach obcych.





Wydaje mi się jednak, że przy rozważaniu kupna nowego mieszkania, warto poznać wszystkie etapy, jakie będziemy musieli przebyć. Sprowadzają się one do siedmiu kroków, których poznanie, ukryje lęk związany z kupnem nieruchomości. Zacznijmy więc...

1) Przygotowania

Pierwsze decyzje powinny być związane z ustaleniem, czy formalności związane z zakupem mieszkania załatwiamy samodzielnie, czy też może przez pośrednika nieruchomości. Przeanalizujmy plusy i minusy takiego wyboru.

Jeśli zdecydujemy się na pośrednika, ułatwi on nam dopasowanie naszych potrzeb do możliwości finansowych, przedstawi konkretne oferty, a także zajmie się stroną formalną transakcji. Można więc powiedzieć, że za stosunkowo niewielkie pieniądze, ograniczamy czas i ryzyko, które wystąpią w takiej transakcji. Mimo wszystko, ja nie lubię płacić za coś, co mogę zrobić samodzielnie...

Jeśli natomiast wolimy zająć się wszystkim sami, wszelkie obowiązki będą spoczywały na nas. W sprawach finansowych, również nie jest powiedziane, że wyjdziemy na plus, gdyż w trakcie całego procesu kupna mieszkania, możemy trafić na nieuczciwego kontrahenta. Widząc, że nie mamy o kupnie np. mieszkania pojęcia, może on zawyżyć cenę czy ukryć kruczki w np. umowie przedwstępnej. Trzeba tu również doliczyć stratę czasu na samodzielne szukanie konkretnych ofert.

2) Poszukiwanie

Zdjęcie samej nieruchomości nigdy nie wystarcza. Zawsze należy się wybrać do wymarzonego mieszkania, aby obejrzeć je od środka. Nie można również zapomnieć o przejściu się po okolicy. Odradza się raczej mieszkanie przy skupiskach pubów czy dyskotek. Warto spojrzeć, czy trawniki są przystrzyżone, a ulice czyste (skuteczność spółdzielni). Plusem powinna być również bliskość marketu, aby zminimalizować koszty życia (sklepiki osiedlowe, mimo lepszej jakości towarów, są jednak droższe). Można też pomyśleć przyszłościowo i rozejrzeć się za miejscem do parkowania, ewentualnie garażem.

Poznanie mieszkania nie może się ograniczać jedynie do obejrzenia lokalu i okolicy. Niezbędne jest również zbadanie stanu prawnego nieruchomości. Aktualny stan prawny nieruchomości przedstawia księga wieczysta, która jest jawna (zobacz tutaj). Dowiedzieć się z niej można m.in. kto jest właścicielem, jakie ograniczenia ciążą na nieruchomości i czy jest na niej ustanowiona hipoteka. Ważne jest również zbadanie aktu notarialnego, który pozwoli wykluczyć wiele niebezpieczeństw (np. kupno mieszkania z lokatorem, któremu przysługuje prawo dożywotniego mieszkania).


3) Wstępne ustalenia – negocjacje

Jest to moment, którego większość osób nie lubi, ale od którego tak naprawdę bardzo wiele zależy. To tu konkurują ze sobą oczekiwania kupującego i sprzedającego. Im nabywca lepiej poznał nieruchomość (a także jej otoczenie), tym łatwiej o konstruktywną argumentację. Cena jest kwestią płynną i tutaj zawsze można coś zbić (przynajmniej na rynku wtórnym). Samo ustalenie ceny transakcji to jednak nie wszystko...

Warto od razu ustalić formę (a także treść) umowy przedwstępnej, uzgodnić datę wydania nieruchomości, oraz ustalić co pozostaje w lokalu (np. kwestie klamek i zamków do drzwi). Na tym etapie należy również dokonać wyboru pomiędzy zaliczką a zadatkiem. Pierwszy z nich jest zwracany nabywcy w przypadku niezawarcia umowy (mniejsza ochrona sprzedającego). Zadatek musi natomiast zostać zwrócony w podwójnej wysokości, gdyby do transakcji nie doszło z winy sprzedającego. W przypadku, gdy to kupujący wycofa się z transakcji, zadatek pozostaje u sprzedającego (większa ochrona sprzedającego).

4) Umowa przedwstępna

Gdy kwestie sporne zostaną uzgodnione, można przejść do podpisania umowy. Ma ona na celu zobowiązać obie strony do sfinalizowania transakcji do konkretnego terminu (musi być oznaczony). Wyróżniamy dwie formy umowy przedwstępnej – zwykła i notarialna. Pierwsza, zapewnia wystarczającą ochronę i umożliwia dochodzenie roszczeń na drodze sądowej. Z kolei umowa notarialna ujawnia roszczenia nabywcy w księdze wieczystej, a także umożliwia nadanie klauzuli wykonalności i następnie egzekucji, gdyby sprzedający nie wywiązał się z warunków umowy.

Jeśli chodzi o szczegóły, to bardzo ważny jest termin zaznaczony w umowie. Jeśli kupujący, korzysta z kredytu bankowego, to należy określić bezpieczny okres (około 3-4 miesięcy). Jak już wcześniej wspominałem, warto w umowie opisać, jakie sprzęty czy elementy wyposażenia mają pozostać w mieszkaniu. Jeśli jesteśmy szczegółowi i skrupulatni, można to zrobić w załączniku do umowy. Warto też dodać postanowienie, o zobowiązania sprzedającego, do przekazania lokalu w stanie nie gorszym, niż w dniu podpisania umowy przedwstępnej.

5) Kredyt bankowy

Powiedzmy sobie szczerze, że mało kogo stać, aby kupować mieszkanie wyłącznie za gotówkę. Przed rozpoczęciem procedury przyznania kredytu hipotecznego, warto prześledzić ofertę wszystkich banków (np. tutaj). Można też skorzystać (niezobowiązująco!) z pomocy doradcy finansowego (np. Expander), który pomoże wybrać nam walutę kredytu. Kredyty walutowe, to z reguły niższa rata, ale i ryzyko kursowe. Kiedy już wybierzemy konkretny bank, a także walutę kredytu, możemy udać się do placówki z kompletem dokumentów (m.in. umową przedwstępną).


6) Umowa finalna

Tutaj mamy tylko jedno prawnie dopuszczalne wyjście – notarialna forma umowy. Musimy więc stawić się przed notariuszem z kompletem dokumentów. W przypadku mieszkania na rynku wtórnym potrzebujemy: tytuł prawny nabycia; odpis z księgi wieczystej; zaświadczenie, że nikt w lokalu nie jest zameldowany; zaświadczenie o braku zaległości czynszowych, podatkowych oraz kompletne zaświadczenie z banku. W umowie końcowej, konieczne jest ustalenie daty zapłaty za nieruchomość. Kosz aktu notarialnego, oraz podatku (2 procent sumy transakcji) ponosi z reguły kupujący.

7) Wprowadzamy się do mieszkania

Najprzyjemniejsza część z całego procesu – nie można jej jednak zlekceważyć. Przed umeblowaniem, należy wcześniej, podpisać protokół wydania nieruchomości, spisać stan liczników i odebrać klucze. Aby ograniczyć ryzyko nieuczciwego kontrahenta, powinniśmy odbierać mieszkanie z zaufanym świadkiem. To on potwierdzi ewentualne braki, które mimo wszystko, powinniśmy wpisać w protokole zdawczo-odbiorczym. To w zasadzie tyle formalności. Teraz można wpaść w wir remontów i skupić się na urządzaniu mieszkania :) Warto tutaj pamiętać o kilku zasadach (m.in. o remontowaniu poza sezonem), które mogą pomóc zadbać o nasz portfel. O tym jednak innym razem...